Hace un par de semanas el Consejo de Ministros presentó un
anteproyecto de la nueva ley de arrendamientos urbanos. En esta entrada quiero
analizar en profundidad los cambios y cómo afectan tanto al inquilino como al casero.
El objetivo del Gobierno con este cambio, según reza en el
anteproyecto, es flexibilizar el
mercado de alquiler, reforzar la
seguridad jurídica, mejorar el
procedimiento de desahucio y establecer estímulos
fiscales.
FLEXIBILIZAR EL
MERCADO DE ALQUILER:
1.- Actualización de la renta y derecho de adquisición
preferente:
En los futuros contratos de alquiler, inquilinos y caseros
tendrán que negociar cómo se actualizará la renta así como si el inquilino
renuncia al derecho de adquisición preferente.
Creo que en la práctica la mayoría de los implicados
seguirán pactando alquilar la renta según el IPC. Es una parte de la reforma
que no me quita el sueño, pues a la hora de la verdad, la amplia mayoría de los
caseros no actualizan la renta si están contentos con sus inquilinos.
El derecho de adquisición preferente se trata de la opción
preferencial que dispone el inquilino para adquirir la vivienda si el
propietario la pone en venta. Me parece algo tan lógico, que esta parte de la
ley siempre me pareció que estaba de más. Si un casero desea vender su casa, lo
normal es que primero se la ofrezca al inquilino, y si éste se pronuncia de
forma negativa empezará a buscar un comprador por otra vía. Renunciar a este
derecho, desde mi punto de vista, no es ni lógico ni beneficioso para el
casero.
2.- Duración del contrato:
Hasta ahora en los contratos de arrendamiento de vivienda
habitual, el inquilino tenía el derecho de habitar hasta 5 años la vivienda
siempre que cumpliera con sus obligaciones y que el casero no necesitara la
vivienda para sí o para un familiar directo dentro de ese plazo. Una vez
cumplido el plazo de 5 años, los contratos se prorrogaban tácitamente, de forma
anual, otros 3 años más.
Con la modificación de la ley de alquiler, el inquilino
tendrá derecho a utilizar la vivienda hasta 3 años, y la prorroga tácita es de
un solo año.
Según los datos que recabados de los alquiler gestionados
desde el año 2.004 tenemos los siguientes porcentajes sobre cuándo finalizan
los contratos de alquiler en Zamora:
Antes de cumplir el primer año de contrato: 10% de los contratos
Al cumplir el 1º año de contrato: 25% de los contratos
Entre el 1º y el 2º año de contrato: 45% de los contratos
Entre el 2º y el 5º año de contrato: 15% de los contratos
Superados los 5 años de contrato: 5% de los contratos
Como vemos, la mayoría de los contratos finalizan antes de
terminar el 2º año de duración. Los inquilinos suelen cambiar de vivienda
porque no están contentos con la vivienda o con el casero, buscando mejores
condiciones (precio, estado de la vivienda, zona) o por grandes cambios en sus
vidas (nacimiento de hijos, cambio de puesto de trabajo, cambio de localidad).
Llego a la conclusión que este apartado de la ley tampoco
tendrá demasiada influencia en el mercado de alquiler de Zamora.
3.- Potestad de desistimiento de contrato por el inquilino:
Con la ley actual el inquilino puede desistir pagando la
indemnización pactada, que por lo general suele ser una mensualidad (la
fianza). La reforma de la ley el
inquilino podrá abandonar la vivienda, sin pagar indemnización, siempre que
avise al casero con un mes de antelación.
Este cambio en la ley favorece la movilidad del inquilino,
podrá cambiarse de vivienda siempre que lo deseé y avise con el tiempo
establecido.
4.- Potestad de recuperar la vivienda por el propietario:
Actualmente el casero sólo puede recuperar la vivienda para
utilizarla como residencia habitual propia o de un familiar de primer grado de
consanguineidad, siempre que se pacte en el contrato.
La nueva ley propone que el casero podrá recuperar la
vivienda para destinarla a residencia habitual propia o de un familiar de
primer grado de consanguineidad, avisando con dos meses de antelación, y aunque
no se haya pactado en el contrato.
Esta medida ayuda ligeramente al propietario a recuperar la
vivienda si la necesita como residencia habitual. Durante estos años de
bonanza, donde los alquileres subían casi tanto como el precio de las
viviendas, hemos visto a algunos caseros utilizando esta puerta para vaciar la
vivienda y poderla alquilar por mas precio a un nuevo inquilino. Cuando el casero
reclama la vivienda para este fin hay que solicitar algo que lo pruebe, así
evitaremos ser víctimas de abusos.
REFORZAMIEN TO DE
LA SEGURIDAD DEL TRAFICO JURIDICO INMOBILIARIO:
En algunos casos el propietario de una vivienda arrendada
decide ponerla en venta. Se han dado casos de compradores “estafados” que han
comprado viviendas con inquilino sin saberlo. Hasta ahora la ley ampara al
inquilino, tanto si el contrato de alquiler esté o no inscrito en el Registro
de la Propiedad.
La medida propuesta por el gobierno cambia drásticamente
esta situación, y el nuevo propietario sólo estará obligado a mantener el
contrato si éste estaba inscrito en el Registro de la Propiedad a la hora de
hacer la compraventa.
Este cambio ampara los derecho de los compradores (se han
visto casos de compradores que tras invertir mucho dinero e ilusiones en la
compra de una casa no la pueden habitar por estar alquilada)
Por el contrario deja en una situación precaria a un
inquilino que se vea en esta situación, debiendo abandonar la vivienda si el
nuevo propietario lo requiere.
Esta situación no es fácil de ver, en los ocho años que
llevo ejerciendo de asesor inmobiliario en Zamora nunca me he encontrado con
esta situación.
MEJORA DE LA
REGULACIÓN DEL PROCEDIMIENTO DE DESAHUCIO:
Si usted es casero, su inquilino no le paga la renta, y
desea recuperar la vivienda, tiene que acudir a la justicia y obtener una
sentencia para que el impago pueda dar lugar al desahucio. Si durante el
proceso (desde que se pone la denuncia hasta que se va a ejecutar el desahucio)
el inquilino abona las rentas debidas, paralizará el proceso, impidiendo el
desahucio.
A pesar del famoso desahucio exprés, el proceso sigue siendo
largo, además de costoso, por lo que entiendo que una reforma en este apartado
es muy acertada, siempre que consiga reducir plazos y costes para el
propietario.
A partir de ahora, si así se señala en el contrato de
arrendamiento, la falta de pago podrá dar lugar a la resolución del contrato
con un requerimiento notarial o judicial, sin necesidad de obtener una
sentencia. Imagino que los notarios actuarán como jueces o árbitros, y tendrán
que entrevistarse con las dos partes implicadas para decidir quién lleva razón.
Tendremos que estar atentos a esta nueva ley, pues promete
modificar, al menos en parte, el mercado de alquiler. Pasado un tiempo podremos
analizar si las medidas han sido acertadas y han conseguido los objetivos para
los que han sido pensadas.
Jesús Barrios
Asesor y bróker inmobiliario
ALFA INMOBILIARIA ZAMORA
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