Vivir en el Barrio de Candelaria en Zamora

A casi todos nos gustaría vivir en el centro de la ciudad, sin embargo, no siempre nos lo podemos permitir. Una vivienda en el centro puede ser muy costosa o ser muy antigua y no cumplir con las comodidades que esperamos encontrar en un piso. 

Por este motivo los compradores suelen decantarse por zonas cercanas al centro, que ofrecen todos los servicios básicos de la vida diaria y están cerca del centro. Una de estas zonas es Candelaria, ubicada entre la céntrica Plaza de La Marina y el Río Duero. Se trata de un barrio ya consolidado. Las primeras edificaciones en bloque datan de la década de los setenta, no obstante hasta principio de los años noventa no se produce la explosión de esta zona. 

La zona ofrece todos los servicios que cualquier familia necesita: 

1.- La zona está cerca del centro: En apenas 5 minutos caminando puedes llegar al centro comercial de la ciudad desde cualquier punto del barrio. 

2.- Supermercados: La zona cuenta con multitud de supermercados, con variedad de cadenas para elegir la que mas te guste. 

3.- Colegios e institutos: A falta de un colegio, hay dos. El colegio José Galera Moreno, junto a la iglesia de Cristo Rey, y el colegio de la Candelaria, junto al parque León Felipe. La oferta de institutos en mayor, pues en las inmediaciones se enclavan cuatro institutos (Rio Duero, María de Molina, Claudio Moyano y Maestro Ahedo). 

4.- Servicios básicos: En la zona te vas a encontrar con todos los servicios básicos para el día a día. Farmacia, multitud de panaderías, fruterías, carnicerías, peluquerías, etc. 

5.- Entidades bancarias: Varias de las entidades bancarias más importantes a nivel nacional y provincial tienen sucursales abiertas en el barrio 

6.- Deporte y aire libre: Parques para los más pequeños, carril bici para hacer deporte al aire libre, instalaciones deportivas municipales (Ciudad Deportiva), gimnasios. Todo esto ofrece varias alternativas de ocio y deporte para todos los miembros de la familia. 

7.- Guarderías: Existen varias alternativas en la zona, tanto guarderías privadas como concertadas por el Ayuntamiento.

8.- Religión: En el barrio destaca la única iglesia modernista de la ciudad, la iglesia de Cristo Rey. 

Como podéis apreciar Candelaria es una de las zonas más completas de Zamora. Si deseáis vivir en Candelaria tenemos varias viviendas disponibles que podéis visitar en nuestra página web www.inmobarrios.com, accediendo a ellas a través del buscador. Es estos momentos destacamos un piso de 4 dormitorios en la Calle Peña de Francia, ideal para familias que necesitan espacio a un precio económico. Podéis visitar esta vivienda en www.pisoencandelaria.es. 

Si tenéis cualquier duda sobre la zona no dudéis en poneros en contacto conmigo. Un saludo.

No te pierdas esta casa

Hablando con total sinceridad esta casa es una excelente oportunidad. Acaba de bajar de precio la semana pasada y está recibiendo varias solicitudes de información y visita. Tiene un precio fantástico, no hay ninguna vivienda de las mismas características en la urbanización por un precio inferior. Es una de esas viviendas que saldrán pronto del mercado.

Si tienes un amigo o familiar que busque una buena oportunidad para adquirir un chalet de 2 dormitorios en Siglo XXI no dudes en comentárselo.

Aquí os dejo el enlace a la página propia de la vivienda y a la ficha de la misma en nuestra web:

Página web propia:                                    www.chaletensigloxxi.com

Ficha en nuestra web corporativa:              ficha en inmobarrios.com 

VISITAS PRIVADAS Vs. JORNADAS DE PUERTAS ABIERTAS

Cuando un comprador se interesa en una vivienda suele llamar al propietario o al agente comercializador para concertar una visita. Esta ha sido y sigue siendo la forma más común por la que los compradores conocen las viviendas in situ, sin embargo, no es la única.
La jornada de puertas abiertas es otra forma de dar a conocer la vivienda. En nuestra ciudad aun no se utiliza esta práctica, sin embargo, en otras ciudades españolas cada vez es más común que los agentes recurran a esta modalidad para presentar sus propiedades a los clientes compradores.
Mostrar la propiedad es esencial en el proceso de vender una casa, para ello vamos a analizar las ventajas e inconvenientes de las visitas privadas y de la jornada de puertas abiertas.

La Jornada de Puertas Abiertas

Las jornadas de puertas abiertas se suelen llevar a cabo los viernes por la tarde y los fines de semana, buscando la mayor afluencia de compradores.
Ventajas para los compradores:
1.- Asistir a jornadas de puertas abiertas ayuda a los compradores a hacerse una idea del mercado sin el compromiso que supone una visita privada con el comprador o el agente.
2.- Los horarios de las jornadas de puertas abiertas están pensados para que la mayoría de los compradores puedan asistir fuera del agobio de la rutina semanal.

Ventajas para los vendedores:
1.- El vendedor está seguro que dentro de un intervalo de tiempo reducido (un par de días) recibirá un buen número de los compradores pueden llegar a ver la propiedad.
2.- El vendedor prepara y adecenta su casa una sola vez para recibir a un gran número de compradores.
3.- Si la propiedad sale a la venta a buen precio y despierta el interés de varios compradores, éstos podrán ofertar cantidades mayores ante el miedo de perder una buena oportunidad de compra.

Visita privadas

La visita privada se organiza a petición del comprador, fijando un día y hora concretas para la visita. Esta modalidad puede convertirse en todo un reto para algunos vendedores, especialmente aquellos que viven actualmente en la propiedad.
Ventajas para los compradores:
1.- Eligen el horario que mejor les conviene para visitar la vivienda.

Ventajas para los vendedores:
Bajo mi punto de vista esta modalidad no tiene ninguna ventaja para el vendedor.

Consejos para compradores y vendedores

Los compradores y sus agentes deben ser respetuosos con el vendedor y con la agenda del agente vendedor.
Los vendedores que son serios acerca de cómo debe venderse una propiedad deben estar preparados para cualquier ocasión. Mantenga la casa ordenada y en la mejor condición posible. Una visita privada puede no tener ninguna ventaja para usted, pero también puede dar lugar a una venta.

Jesús Barrios

Asesor y bróker inmobiliario

ALFA INMOBILIARIA ZAMORA

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Cambios en el Mercado de Alquiler

Hace un par de semanas el Consejo de Ministros presentó un anteproyecto de la nueva ley de arrendamientos urbanos. En esta entrada quiero analizar en profundidad los cambios y cómo afectan tanto al inquilino como al casero.

El objetivo del Gobierno con este cambio, según reza en el anteproyecto, es flexibilizar el mercado de alquiler, reforzar la seguridad jurídica, mejorar el procedimiento de desahucio y establecer estímulos fiscales.

FLEXIBILIZAR EL MERCADO DE ALQUILER:

1.- Actualización de la renta y derecho de adquisición preferente:

En los futuros contratos de alquiler, inquilinos y caseros tendrán que negociar cómo se actualizará la renta así como si el inquilino renuncia al derecho de adquisición preferente.

Creo que en la práctica la mayoría de los implicados seguirán pactando alquilar la renta según el IPC. Es una parte de la reforma que no me quita el sueño, pues a la hora de la verdad, la amplia mayoría de los caseros no actualizan la renta si están contentos con sus inquilinos.

El derecho de adquisición preferente se trata de la opción preferencial que dispone el inquilino para adquirir la vivienda si el propietario la pone en venta. Me parece algo tan lógico, que esta parte de la ley siempre me pareció que estaba de más. Si un casero desea vender su casa, lo normal es que primero se la ofrezca al inquilino, y si éste se pronuncia de forma negativa empezará a buscar un comprador por otra vía. Renunciar a este derecho, desde mi punto de vista, no es ni lógico ni beneficioso para el casero.

2.- Duración del contrato:

Hasta ahora en los contratos de arrendamiento de vivienda habitual, el inquilino tenía el derecho de habitar hasta 5 años la vivienda siempre que cumpliera con sus obligaciones y que el casero no necesitara la vivienda para sí o para un familiar directo dentro de ese plazo. Una vez cumplido el plazo de 5 años, los contratos se prorrogaban tácitamente, de forma anual, otros 3 años más.

Con la modificación de la ley de alquiler, el inquilino tendrá derecho a utilizar la vivienda hasta 3 años, y la prorroga tácita es de un solo año.

Según los datos que recabados de los alquiler gestionados desde el año 2.004 tenemos los siguientes porcentajes sobre cuándo finalizan los contratos de alquiler en Zamora:

Antes de cumplir el primer año de contrato:                           10% de los contratos

Al cumplir el 1º año de contrato:                                            25% de los contratos

Entre el 1º y el 2º año de contrato:                                         45% de los contratos

Entre el 2º y el 5º año de contrato:                                         15% de los contratos

Superados los 5 años de contrato:                                         5% de los contratos

Como vemos, la mayoría de los contratos finalizan antes de terminar el 2º año de duración. Los inquilinos suelen cambiar de vivienda porque no están contentos con la vivienda o con el casero, buscando mejores condiciones (precio, estado de la vivienda, zona) o por grandes cambios en sus vidas (nacimiento de hijos, cambio de puesto de trabajo, cambio de localidad).

Llego a la conclusión que este apartado de la ley tampoco tendrá demasiada influencia en el mercado de alquiler de Zamora.

3.- Potestad de desistimiento de contrato por el inquilino:

Con la ley actual el inquilino puede desistir pagando la indemnización pactada, que por lo general suele ser una mensualidad (la fianza).  La reforma de la ley el inquilino podrá abandonar la vivienda, sin pagar indemnización, siempre que avise al casero con un mes de antelación.

Este cambio en la ley favorece la movilidad del inquilino, podrá cambiarse de vivienda siempre que lo deseé y avise con el tiempo establecido.

4.- Potestad de recuperar la vivienda por el propietario:

Actualmente el casero sólo puede recuperar la vivienda para utilizarla como residencia habitual propia o de un familiar de primer grado de consanguineidad, siempre que se pacte en el contrato.

La nueva ley propone que el casero podrá recuperar la vivienda para destinarla a residencia habitual propia o de un familiar de primer grado de consanguineidad, avisando con dos meses de antelación, y aunque no se haya pactado en el contrato.

Esta medida ayuda ligeramente al propietario a recuperar la vivienda si la necesita como residencia habitual. Durante estos años de bonanza, donde los alquileres subían casi tanto como el precio de las viviendas, hemos visto a algunos caseros utilizando esta puerta para vaciar la vivienda y poderla alquilar por mas precio a un nuevo inquilino. Cuando el casero reclama la vivienda para este fin hay que solicitar algo que lo pruebe, así evitaremos ser víctimas de abusos.

REFORZAMIEN TO DE LA SEGURIDAD DEL TRAFICO JURIDICO INMOBILIARIO:

En algunos casos el propietario de una vivienda arrendada decide ponerla en venta. Se han dado casos de compradores “estafados” que han comprado viviendas con inquilino sin saberlo. Hasta ahora la ley ampara al inquilino, tanto si el contrato de alquiler esté o no inscrito en el Registro de la Propiedad.

La medida propuesta por el gobierno cambia drásticamente esta situación, y el nuevo propietario sólo estará obligado a mantener el contrato si éste estaba inscrito en el Registro de la Propiedad a la hora de hacer la compraventa.

Este cambio ampara los derecho de los compradores (se han visto casos de compradores que tras invertir mucho dinero e ilusiones en la compra de una casa no la pueden habitar por estar alquilada)

Por el contrario deja en una situación precaria a un inquilino que se vea en esta situación, debiendo abandonar la vivienda si el nuevo propietario lo requiere.

Esta situación no es fácil de ver, en los ocho años que llevo ejerciendo de asesor inmobiliario en Zamora nunca me he encontrado con esta situación.

MEJORA DE LA REGULACIÓN DEL PROCEDIMIENTO DE DESAHUCIO:

Si usted es casero, su inquilino no le paga la renta, y desea recuperar la vivienda, tiene que acudir a la justicia y obtener una sentencia para que el impago pueda dar lugar al desahucio. Si durante el proceso (desde que se pone la denuncia hasta que se va a ejecutar el desahucio) el inquilino abona las rentas debidas, paralizará el proceso, impidiendo el desahucio.

A pesar del famoso desahucio exprés, el proceso sigue siendo largo, además de costoso, por lo que entiendo que una reforma en este apartado es muy acertada, siempre que consiga reducir plazos y costes para el propietario.

A partir de ahora, si así se señala en el contrato de arrendamiento, la falta de pago podrá dar lugar a la resolución del contrato con un requerimiento notarial o judicial, sin necesidad de obtener una sentencia. Imagino que los notarios actuarán como jueces o árbitros, y tendrán que entrevistarse con las dos partes implicadas para decidir quién lleva razón.

Tendremos que estar atentos a esta nueva ley, pues promete modificar, al menos en parte, el mercado de alquiler. Pasado un tiempo podremos analizar si las medidas han sido acertadas y han conseguido los objetivos para los que han sido pensadas.

Jesús Barrios

Asesor y bróker inmobiliario

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Registro de Morosos para el mercado de alquiler de viviendas.

Hola a todos los lectores del blog. Quiero agradeceros a todos por la buena acogida; el número de visitantes está superando las expectativas marcadas en un principio.

La primera noticia que leí ayer por la mañana me alegró sobremanera. El Gobierno está estudiando la creación de un registro público de inquilinos morosos. Desde mi punto de vista la actual Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) favorece los derechos del inquilino, dejando en una posición de debilidad al propietario. Hace falta modificar la LAU dando más garantías de cobro a los propietarios y facilidades para ejecutar un desahucio que sea realmente exprés.

La creación de un registro de inquilinos morosos es indispensable para eliminar del mercado de alquiler al moroso profesional que vive a costa de los demás. Ahora, me planteo dos preguntas: ¿debería ser un registro público? y ¿cómo incluimos a un moroso en el registro?

Mi opinión es que no debería ser un registro público, debemos tener en cuenta la privacidad de las  personas. Se podría poner en funcionamiento un mecanismo donde los propietarios y los profesionales podamos consultar si un potencial inquilino está inscrito en este registro siempre previa autorización de  éste, o que el propio inquilino obtenga un certificado que pueda presentar a la hora de alquilar una vivienda.

La presunción de inocencia dice que todos somos inocentes hasta que se demuestre lo contrario, lo cual nos lleva a que un propietario debe argumentar de forma clara y probada los motivos por los que desea inscribir a un inquilino en este registro, y a marcar unos mínimos con los que poder solicitarlo. Necesitamos que los Organismos de Justicia tengan la capacidad de “juzgar” de forma rápida y eficaz cada caso, analizando las pruebas presentadas por el propietario y contrastando con la versión que pueda dar el inquilino.

Algunos inquilinos dejan las viviendas con deudas de suministros, destinan la fianza al pago del último mes e incluso dejan desperfectos que la fianza no cubre. Ante esta situación el propietario nunca reclama vía judicial por el coste que esto representa. ¿Cuál debería ser el importe mínimo para calificar a un inquilino como moroso?

La reforma en la LAU debe de ir acompañada de una modificación en los procedimientos con los que un propietario pueda denunciar que su inquilino es moroso, facilitando su inserción en el registro sin coste para el propietario, y a la vez protegiendo los derechos y la presunción de inocencia de los inquilinos.

Pero oye, si me incluyen en el fichero de morosos, ¿cómo puedo limpiar mi nombre? Parece que lo lógico sería saldando las deudas anteriores, dando la oportunidad de salir de ese registro a morosos eventuales, y castigando al moroso profesional.

Sinceramente, no sé si el registro de morosos dinamizaría el mercado de alquiler en Zamora, en teoría la seguridad que puede llegar a ofrecer a los propietarios, y que a día de hoy no tienen haría que salieran más viviendas al mercado de alquiler, y esto facilitaría que los alquiler bajaran de precio.

Veremos cómo evoluciona la propuesta del Gobierno en los próximos meses. No obstante, si es usted propietario y se plantea alquilar su propiedad, en Alfa Inmobiliaria podemos ayudarle a dormir más tranquilo. No sólo haremos un filtro del inquilino que vivirá en su casa sino que podemos ofrecerle un seguro que estudiará si el inquilino está registrado en los actuales registro de morosidad (Asnef, RAI, Equifax), le cubrirá toda la anualidad pendiente en caso de impago, el coste de abogado y procurador para reclamar la deuda por vía judicial, y actos vandálicos sobre la vivienda. Si desea ampliar información no dude en contactar con nosotros y gustosamente solucionaremos todas sus dudas.

Jesús Barrios

Asesor y bróker inmobiliario

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Consejos para hacer su casa más atractiva

Consejos para hacer su casa más atractiva

La mayoría de ustedes, señores vendedores, son nuevos en la profesión de vender propiedades. Puede que sea la primera vez que van a vender una casa, quizás la segunda. Cuando yo empecé en esta profesión, allá en el año 2.004, agradecí los consejos y la ayuda de mis compañeros.

Para poder ayudarle igual que me ayudaron a mí, hemos editado una guía para el vendedor, con consejos que debería tener en cuenta a la hora de vender. En esta entrada voy a centrarme en cómo hacer su casa más atractiva para el comprador.

Hacer su casa más atractiva no significa hacer una gran reforma. Lógicamente reformando una vivienda mejoramos su estado, sin embargo, en el mercado actual NO vamos a recuperar la inversión realizada. Podemos mejorar nuestra casa y embellecerla para el cliente gastándonos poco dinero.

Debemos centrarnos en que la casa que queremos vender esté siempre presentable, limpia, ordenada y colocada. Cambiar el felpudo de la entrada si está viejo, colocar los armarios, que los niños recojan los juguetes y controlar a nuestras mascotas son sólo algunos de los ejemplos.

Podemos colocar el mobiliario de forma que cada habitación transmita la mayor amplitud posible, ventilar la casa, tenerla libre de olores y con las persianas subidas, guardar la decoración y las fotos personales, pues no queremos que el comprador se sienta un extraño, sino que se vea viviendo en la propiedad.

Tendremos asegurarnos que todas las instalaciones de la casa funcionan a la perfección. Un interruptor en mal estado, un grifo que gotea o una puerta que chirría dan una mala primera impresión al cliente comprador.

También podemos ganarnos al comprador por vía del olfato y del oído. Olor a café recién hecho o una fragancia de ambientador suave, así como música tranquila y a bajo volumen pueden ayudar a mejorar la percepción que se lleve el comprador de nuestra casa.

Como pueden observar vender una casa altera nuestro estilo de vida y es incómodo para todos los miembros de la familia. Para evitar esto es importante que la vivienda se venda lo antes posible y al mejor precio en el mercado actual, lo cual nos plantea la siguiente pregunta: ¿Cómo fijo el precio correcto de mi casa?

Sobre cómo fijar el precio hablaré en otra entrada. Espero que estos consejos les sean de utilidad para vender su casa. Si quieren ampliar información pueden ver y descargar nuestra guía para el vendedor en formato pdf en el siguiente enlace:

http://www.alfainmo.com/doc/guia-vendedor.pdf     

Si prefieren la guía en papel no duden en pasar a por ella por nuestra oficina, recuerden que estamos en la Calle Doctor Olivares nº2 y que siempre nos encontrarán a su disposición para solucionar sus problemas e inquietudes inmobiliarias.

Jesús Barrios

Asesor y bróker inmobiliario

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El Euribor tiene las horas contadas

El Euribor tiene las horas contadas

Hasta la fecha la práctica totalidad de los préstamos hipotecarios se referencian a Euribor a un año. Sin embargo esta situación puede cambiar a partir del próximo 29 de abril.

El Euribor  a un año no refleja bien el coste del dinero y es demasiado variable. Así opinan la Asociación Española de Banca (AEB) y la Confederación Española de Cajas de Ahorro (CECA). Por ello, desde el 29 de abril  comienza a funcionar el IRS (Interest Rate Swap).

Pero, ¿qué es el IRS? El IRS es un índice que refleja el precio del dinero a cinco años, por lo que se le presupone más estable en época de turbulencias y aporta más seguridad a la banca. Sin embargo en la práctica no está tan claro ya que ha sufrido enormes variaciones en los últimos 5 años.

La banca espera que el nuevo índice de referencia a 5 años fomente la contratación de hipotecas a tipo fijo o con período de revisión de más de un año, dotando de mayor estabilidad a las cuotas hipotecarias.

Al tratarse de un índice a más largo plazo, lo lógico es que la cotización del IRS se sitúe por encima del Euribor a un año (el Euribor cerró Marzo en 1,49% y el IRS en 1,59%). En ocasiones IRS se ha situado incluso por debajo de Euribor a un año, sin embargo en la situación actual el Euribor es un índice bajista, por lo que la diferencia de cotización entre ambos índices aumentará en los próximos meses.

El IRS se aplicará a las nuevas hipotecas, siempre que las entidades así lo deseen, cosa que doy por hecho puesto que han sido ellas quienes lo han solicitado, y a las hipotecas referenciadas a IRPH de bancos o IRPH de cajas, dos índices que desaparecerán en abril de 2013, por lo que entidades y clientes con estos índices tendrán un año para renegociar el nuevo tipo de interés de sus hipotecas.

Los préstamos hipotecarios ya concedidos y referenciadas a Euribor o a IRPH de entidades se mantendrán sin cambios al ser índices que no van a desaparecer.

Estaremos atentos a las evoluciones del IRS así como a las entidades que decidan seguir ofertando hipotecas referenciadas a Euribor (si es que queda alguna).

En Alfa Inmobiliaria Zamora llevamos 8 años asesorando y tramitando hipotecas para nuestros clientes. Si tenéis alguna duda sobre si el IRS puede afectar a vuestra hipoteca no dudéis en consultarnos y gustosamente podremos estudiar vuestro caso personalmente.

Jesús Barrios

Asesor y bróker inmobiliario

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